在管面积逾六成来自独立第三方、商业运营贡献率提升龙湖智创生活构筑更高竞争

经历了上市热，估值调整，物业管理行业逐渐回归理性多家券商在近期的研报中指出，在此背景下，板块估值将回归基于价值的逻辑考量，那些经营独立性高，内生增长能力强，盈利质量好，服务质量好，口碑好的物业管理公司有望迎来新一轮价值发现这就是正在排队港股IPO的龙湖智创生活的存在

资料显示，龙湖智创生活是一个龙湖生态系统的核心成员，业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，以及商业运营管理服务日前，龙湖智创人寿首次在HKEx提交招股书第一次提交的申请材料于7月7日到期6个月，公司当天提交了更新的申请材料

新的申请材料显示，坚持品质服务的龙湖智创生活在规模和业绩实现快速增长的同时，收入结构不断优化，其中商业营业收入占比不断提升，构筑了更高的竞争壁垒。

规模和性能的齐飞

最近几年来，龙湖智创生活盈利能力不断提升2019—2021年和2022年1—4月，公司营业收入分别为43.69亿元，64.68亿元，110.56亿元和40.64亿元，净利润分别为6.81亿元，9.31亿元，13.67亿元和5.44亿元

龙湖智创生活收入的增长离不开业务规模的扩大和成本控制能力的提升截至2022年4月30日，龙湖智创生活物业管理服务管理面积为2.74亿平方米

住宅及其他非商业物业方面，截至2022年4月30日，龙湖智创生活的管理建筑面积和签约建筑面积分别为2.47亿平方米和3.54亿平方米，较2021年底有显著增长。

商业及物业管理服务方面，截至2022年4月30日，龙湖智创生活已为62家购物中心提供商业运营服务，管理总建筑面积600万平方米，为64个购物中心项目提供物业管理服务，总建筑面积970万平方米，为另外189栋写字楼和其他商业项目提供物业管理，管理总建筑面积1700万平方米。

独立造血现象

与大多数头部上市物业公司严重依赖母公司开展业务不同，龙湖智创的优质物业管理服务赢得了第三方市场的认可，独立第三方开发的项目在公司中的比例持续上升截至2020年，2021年和2022年4月30日，公司由独立第三方开发的项目分别占管理项目总数的47.4%，59.2%和60.3%同期相应管理的建筑面积分别占管理总建筑面积的51.5%，61.7%，62.2%

龙湖智创生活独立第三方项目比例和规模的提升，与扩张和收购的加速密不可分数据显示，2019年以来，龙湖智创生活已经收购或与20多家第三方物业管理公司达成收购协议截至2022年4月底，被收购物业公司的管理建筑面积约为720万平方米，其中662万平方米为住宅及其他非商业物业至于选择目标公司的标准，龙湖智创人寿列出了以下几点:符合一体化企业战略，符合公司的区域优先事项，增强网络效应，满足最低规模要求，实现可持续的盈利前景，符合适用的法律法规

有分析指出，独立第三方项目占比和规模上升，说明龙湖智创生活具有较强的独立造血能力，这与公司的优质服务密不可分根据消息显示，龙湖智创生活的业主满意度已经连续13年超过90%截至2022年4月30日，龙湖智创住宅及非商业物业管理服务合同留存率高达97.2%，购物中心物业管理服务合同留存率为100%

收入结构不断优化。

相比基础物业管理，商业运营具有更高的行业壁垒和利润空间在港股市场，商业运作总是受到资本的青睐，比如拥有吾悦广场的新城，拥有万象品牌的华润，估值相对较高

目前，建立了商业管理+物业管理双轨模式的龙湖智创生活收入结构不断优化招股书显示，2019年至2021年及2022年1月至4月，龙湖智创生活馆及其他非商业物业管理服务对营收的贡献率由89%下降至74.5%，商业运营及物业管理服务对营收的贡献率由11%上升至25.5%

值得一提的是，龙湖智创生活商业运营和物业管理服务的毛利率正在逐步上升2019 —2021年和2022年1—4月分别为29.6%，26.7%，34.2%和37.7%，其中购物中心商业运营服务毛利率高达60.6%

数据显示，截至2022年4月底，龙湖智创生活管理运营购物中心项目62个2019—2021年和2022年1—4月，其购物中心整体平均出租率分别为98.5%，96.9%，97.2%和96%招股书还显示，截至最后实际操作日，龙湖智创生活已就135个购物中心项目签订商业运营服务合同，合同总建筑面积1250万平方米其中，已开业商场65家，建筑面积620万平方米，其余70家商场大部分预计在2022年至2025年开业

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